盡管2020年受疫情等因素影響，我國房屋買賣合同糾紛案件呈上升趨勢，但房屋買賣合同糾紛仍是廣大律師的重要案源。《十四五規(guī)劃綱要》出臺后，隨著都市圈建設(shè)、城市更新、現(xiàn)代社區(qū)建設(shè)、城鄉(xiāng)融合發(fā)展以及住房住不炒的總體原則，將會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的機遇與發(fā)展，同時也會有更多新型房屋買賣合同糾紛。本文以此為背景，以類案同判為例，對同類案件的裁判規(guī)則進行歸納，并對裁判規(guī)則提要進行分析，是律師制定訴訟策略、預(yù)測判決結(jié)果的重要手段之一。與“合同效力”有關(guān)的案例有上萬件，從2010年的幾百件，到2019年增長迅猛的，是房屋買賣合同糾紛案件中的數(shù)百件。

　　深圳合同律師從房屋買賣合同糾紛的類案同判庫中，整理歸納出與合同效力相關(guān)的 五 條裁判規(guī)則，供大家參考。

　　規(guī)則一：房屋買賣合同中避稅條款無效，但不影響合同其他條款效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

　　規(guī)則描述：在房屋買賣合同中，雙方當(dāng)事人為了規(guī)避稅費，約定與真實意思表示不一致的房屋價款，應(yīng)屬無效法律行為，無法對當(dāng)事人產(chǎn)生法律約束力。

　　但是合同中其他約定是當(dāng)事人的真實意思表示，其內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的效力性禁止性規(guī)定，該合同依法成立并生效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行自己的義務(wù)。

　　從審判思路看，不應(yīng)流于表面化的房屋買賣合同條款，應(yīng)當(dāng)結(jié)合付款金額與購房價格是否吻合、當(dāng)事人對重大事項的知曉程度、一般購房人的常識經(jīng)驗等各方面綜合審查，以防購房人和開發(fā)商惡意串通，明確真實的房屋買賣合同關(guān)系。

　　基本案情：

　　原告孫某昌（乙方）與被告宿某琳（甲方）、被告中豪建大分公司（居間方）于2016年4月13日簽訂《房屋買賣合同》，約定買賣雙方優(yōu)先采用合同更名的形式進行交易，完成房屋過戶登記手續(xù)。其中，合同第五條約定，甲乙雙方辦理過戶等手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，甲方承擔(dān)撤網(wǎng)簽費用，乙方承擔(dān)改合同費用。后，宿某琳因未取得房屋權(quán)屬證書向?qū)O某昌發(fā)出《解除房屋買賣合同通知書》。孫某昌不認可該解除通知的效力，遂訴至法院。

　　審理結(jié)果：

　　山東省高級人民法院再審認為：本案中，宿某琳與孫某昌簽訂合同約定以更名方式完成涉案房屋的過戶手續(xù)，以此逃避稅收，但該逃避稅收行為并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無效，雙方的房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)繳納相關(guān)稅費而未繳納，其屬于行政處罰調(diào)整的范圍，并不導(dǎo)致涉案房屋買賣合同無效。綜上，涉案房屋買賣合同系宿某琳、孫某昌與中豪建大分公司的真實意思表示，并未違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效。

　　規(guī)則二：主合同無效，從合同無效。抵押合同是借款合同的從合同，但不是房屋買賣合同的從合同，買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。商品房擔(dān)保貸款合同可解除；開發(fā)商與買房人對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　規(guī)則描述：關(guān)于房屋買賣合同的無效是否必然導(dǎo)致房屋抵押合同無效，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，主合同無效，從合同無效。

　　抵押合同是借款合同的從合同，而不是買賣合同的從合同，因此只有借款合同無效，才導(dǎo)致抵押合同無效（但合同另有約定除外），而買賣合同無效并不必然導(dǎo)致抵押合同無效。

　　根據(jù)原《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 24 條（現(xiàn)為第 20 條）的規(guī)定，因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

　　開發(fā)商為套取銀行資金，與自然人串通簽訂虛假的預(yù)售商品房買賣合同，以該自然人的名義與銀行簽訂商品房抵押貸款合同而獲得銀行貸款，當(dāng)商品房買賣合同被依法確認無效后，開發(fā)商與該自然人應(yīng)對銀行的貸款共同承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　基本案情：

　　因張某（原告張某冬之父）索要工程欠款無果，遂與大豐港置業(yè)有限公司商定以其開發(fā)的商品房抵算欠付的工程款，由張某辦理按揭貸款手續(xù)后再將貸款給付張某。后，張某以張某冬名義簽訂《商品房買賣合同》，張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》。隨后，常新農(nóng)商行向張某冬發(fā)放貸款60萬元，張冬冬將該款匯入大豐港置業(yè)公司售房專戶內(nèi)。張某冬與大豐港置業(yè)公司因貸款返還問題產(chǎn)生爭議訴至法院。

　　審理結(jié)果：

　　深圳高級人民法院再審認為，張某冬與大豐港置業(yè)公司于2013年6月9日簽訂的《商品房買賣合同》是雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)認定合法有效。張某冬與大豐港置業(yè)公司簽訂商品房買賣合同，并辦理了按揭貸款，并不是與大豐港置業(yè)公司簽訂了以房抵工程款的協(xié)議，所以張某冬在購買此房屋時，既有買房的意思表示，也實際簽訂了商品房買賣合同。在張某冬與常新農(nóng)商行、大豐港置業(yè)公司簽訂《個人樓宇按揭抵押擔(dān)保借款合同》后，常新農(nóng)商行向大豐港置業(yè)公司履行了發(fā)放借款的義務(wù)，張某冬也按約履行了部分的還款義務(wù)。此貸款被劃轉(zhuǎn)至大豐港置業(yè)公司售房專戶后，大豐港置業(yè)公司將此款如何使用并不能否定該《商品房買賣合同》的效力。一審法院認定本案所涉商品房買賣合同實際是張某為套取銀行貸款，而虛構(gòu)商品房買賣的事實訂立的，缺乏事實和法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。
 

　　規(guī)則三：為套取銀行貸款訂立虛假房屋買賣合同，雙方當(dāng)事人沒有買賣房屋的真實意思，應(yīng)當(dāng)認定該合同無效。

　　規(guī)則描述：雙方當(dāng)事人簽訂虛假房屋買賣合同以套取銀行貸款的，應(yīng)認定房屋買賣合同無效。

　　第一，雙方當(dāng)事人在簽訂房屋買賣合同后，出售方一直持有、保管房屋產(chǎn)權(quán)證及過戶發(fā)票、收據(jù)等相關(guān)原件，且一直占有使用出售房屋，其主張雙方為虛假購房合同套取銀行貸款，而買受人不能合理解釋并舉證證明上述情況且未證明除銀行貸款外房款的支付情況，應(yīng)認定雙方之間房屋買賣合同并非其真實意思表示，應(yīng)為無效合同。

　　第二，意思表示真實是民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備的基本條件之一，雙方當(dāng)事人沒有買賣標(biāo)的物的真實意思，而為實現(xiàn)其他目的如獲取商業(yè)貸款或者住房公積金貸款而相互串通簽訂虛假買賣合同的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以規(guī)避國家對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控為目的，借他人名義與自身簽訂虛假商品房買賣合同，抵押套取銀行信貸資金的，如果商品房買受人明知合同非雙方真實意思表示，則該情形符合原《合同法》第52條第3項（現(xiàn)《民法典》第154條）的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。

　　規(guī)則四：未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對買受人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　規(guī)則描述：原《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第 3 條規(guī)定：“當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。”（現(xiàn)納入《民法典》第311條）

　　因此未取得房屋所有權(quán)證而簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認定為有效合同，若出賣人無法履行合同中的交付義務(wù)，則應(yīng)當(dāng)對買受人承擔(dān)違約責(zé)任，即出賣人對買賣合同標(biāo)的物有無處分權(quán)并不影響買賣合同的效力，而僅僅影響到該買賣合同能否履行。

　　審理結(jié)果：

　　深圳中級人民法院再審認為，本案爭議焦點為雙方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定無效。

　　首先，該規(guī)定能否被認為為原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的“強制性規(guī)定”。

　　根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第16條規(guī)定，強制性規(guī)定分為效力性質(zhì)的強制性規(guī)定和管理性質(zhì)的強制性規(guī)定。只有違反效力性質(zhì)的強制性規(guī)定簽訂的合同才可以認定為無效合同。此案涉及的《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項規(guī)定“未依法登記取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定屬于管理性質(zhì)的強制性規(guī)定，不屬于效力性質(zhì)的強制性規(guī)定。

　　其次，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第六項的立法目的在于規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序，保障交易安全，確保政府有關(guān)稅收征管等，此當(dāng)屬房地產(chǎn)管理部門對城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的一種行政監(jiān)管措施，而非對訂立設(shè)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移義務(wù)的買賣合同所作的禁止性規(guī)定。因此，違反該法條的規(guī)定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，僅可能導(dǎo)致買賣合同履行上的瑕疵，即房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬證書辦理上的不便，但與該合同的效力無關(guān)。故再審申請人以房屋買賣協(xié)議違反該規(guī)定為由申請認定案涉房屋買賣協(xié)議無效，無法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。

　　規(guī)則五：當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第 52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。受讓人符合原《物權(quán)法》第106條（（現(xiàn)《民法典》第 311 條）善意取得條件的，取得該房屋的所有權(quán)。

　　規(guī)則描述：當(dāng)事人一方僅以房屋出賣人對房屋沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效，合同不具有原《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、第146 條、第153 條、第154 條）規(guī)定的無效情形的，法院不予支持。賣房人簽訂合同后取得處分權(quán)，或者權(quán)利人予以追認的，買房人可以依據(jù)合同取得房屋所有權(quán)；

　　權(quán)利人不予追認的，權(quán)利人可以追回房屋，但是買房人構(gòu)成善意取得的除外。因賣房人未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使房屋所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買房人要求賣房人承擔(dān)違約責(zé)任的，法院應(yīng)予支持；

　　權(quán)利人因賣房人無權(quán)處分房屋導(dǎo)致其無法追回房屋或者遭受其他損失，要求賣房人承擔(dān)賠償責(zé)任的，法院亦應(yīng)予支持。

　　基本案情：

　　原告楊某香購買房屋一套，產(chǎn)權(quán)登記在其名下。2012年1月20日，田某文（楊某香之子）與張某簽訂《協(xié)議書》，將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某，轉(zhuǎn)讓價格為10000元。后，張某實際占有、使用該房屋，并將房屋出租他人。另查明，楊某香與其愛人（已過世）共生育子女四人，田某文系其二子。其他三位子女自愿放棄對案涉房屋主張任何權(quán)利。后，楊某香訴至法院，請求法院判令田某文與張某簽訂的房屋買賣協(xié)議無效。

　　審理結(jié)果：

　　中級人民法院二審認為，本案爭議焦點為：一、張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效；二、張某是否應(yīng)退還涉案房屋給楊某香。

　　一、  關(guān)于張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》是否有效的問題。

　　首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。故，田某文對涉案房屋是否具有所有權(quán)或處分權(quán)不影響其與張某之間的房屋買賣合同的效力。

　　其次，張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》并未違反原《合同法》第52條（現(xiàn)《民法典》第 144 條、146 條、153 條、154 條）的規(guī)定。田某文自1997年開始一直居住在涉案房屋內(nèi)，張某作為交易方有理由相信田某文對涉案房屋具有相應(yīng)的處分權(quán)。雖張某未及時查明房屋的產(chǎn)證情況并辦理過戶，存在一定過失，但并無證據(jù)證明張某與田某文之間存在惡意串通行為。

　　再次，楊某香提起訴訟距涉案房屋買賣合同訂立之日已長達六年之久，其稱對田某文已出售房屋一事不知情不合常理。故張某和田某文之間簽訂的《協(xié)議書》應(yīng)為有效。

　　二、  關(guān)于張瓊是否應(yīng)退還涉案房屋給楊桂香的問題。

　　民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價有償、誠實信用的原則。張某與田某文于2012年1月簽訂《協(xié)議書》，后一直居住在涉案房屋或轉(zhuǎn)租他人使用，屬于善意取得，不違背國家強制性法律規(guī)定，涉案房屋買賣合同合法有效，且楊某香在2018年6月之前對此并未提出異議，也未提供證據(jù)證明張某所支付的對價低于市場價。故楊某香要求張某退還涉案房屋的訴訟請求，缺乏事實和法律依據(jù)，不予支持。

　　基本案情：

　　原告卓某福與被告卓某偉系兄弟。卓某偉與徐某清系夫妻。案涉房屋為卓某偉、徐某清兩人共有。卓某福于2002年開始使用案涉房屋。2003年1月9日，被告卓某偉將該房屋以2000元的價款出賣給卓某福，同時卓某偉向卓某福出具《賣房》條，其中徐某清的簽名非其本人書寫。卓某福于2013年對該房屋翻建使用至今，但一直未辦理轉(zhuǎn)移變更登記。2017年8月28日，卓某福將卓某偉、徐某清訴至法院，請求確認案涉房屋的所有權(quán)歸其所有。

　　審理結(jié)果：

　　深圳中級人民法院認為，本案的爭議焦點在于：雙方是否存在合法有效的房屋買賣合同關(guān)系。

　　根據(jù)查明的案件事實，卓某福在一審中提交的《賣房條》系卓某偉本人書寫，能夠反映卓某偉有出賣房屋的真實意思表示。徐某清作為共有人是否簽字或事后有未予以追認，僅涉及對物權(quán)變動是否造成影響，而非認定買賣合同關(guān)系無效的事實依據(jù)。卓某偉、徐某清雖主張雙方之間系借款關(guān)系，但未提交相應(yīng)的反駁證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。故雙方簽訂的買賣合同有效。   深圳律師事務(wù)所