案情簡介：2008年，博望區(qū)某村民委員會征用楊某農(nóng)田后，將在村集體土地上建造的兩套安置房作為經(jīng)濟補償。之后，楊和妻子以13萬多元的價格將一套安置房賣給了另一個村莊的劉和妻子。第二年，劉和妻子裝修完房子后一直住在這里。在此期間，由于房屋外墻泄漏，重新修復(fù)。2011年，雙方簽訂《房屋買賣合同》，約定楊和妻子保證房屋所有權(quán)清晰，對房屋擁有全部所有權(quán)。如有產(chǎn)權(quán)或債務(wù)糾紛，楊和妻子應(yīng)負責(zé)并承擔(dān)相關(guān)民事責(zé)任，并賠償經(jīng)濟損失；雙方不得單方終止合同，不得違反合同約定的義務(wù)，否則應(yīng)賠償對方違約金1萬元，并承擔(dān)給對方造成的一切經(jīng)濟損失。2018年，劉和妻子把以前的房子賣給局外人。
 

　　目前，楊夫婦在農(nóng)村集體土地上建造了涉案房屋，無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、轉(zhuǎn)讓或在市場上交易；業(yè)主一直在村委會備案；雙方不屬于同一集體經(jīng)濟組織的成員，不能以宅基地和集體土地上買賣房屋為由向法院提起訴訟，要求確認雙方簽訂的房屋買賣合同無效，劉夫婦返還房屋。目前房價大幅上漲。庭審中，楊夫婦涉案房屋市值60萬元。
 

　　劉夫婦辯稱，本案涉及的銷售合同是雙方的真實意圖，并已實際履行，沒有《合同法》第五十二條規(guī)定的無效；楊夫婦出售房屋多年后，主張房屋銷售無效，違反誠信原則，不利于交易秩序的安全穩(wěn)定；無效的，賣方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任，并給予損害賠償。
 

　　爭議焦點:本案涉及的《房屋買賣合同》是否有效，楊夫婦是否能支持返還房屋的主張？
 

　　判決理由：
 

　　1.房屋買賣合同的有效性。《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。第十條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法歸村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營管理。第六十三條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)是集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與具體身份有關(guān)。非集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或者變相取得。本案中，楊夫婦和劉夫婦不屬于同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。雙方簽訂《房屋買賣合同》買賣的房屋建在農(nóng)村集體土地上，未辦理相關(guān)土地、規(guī)劃和產(chǎn)權(quán)證書；此外，劉夫婦在本案法院辯論結(jié)束前未取得楊夫婦所屬農(nóng)村集體組織成員資格。《房屋買賣合同》違反現(xiàn)行政法律法規(guī)，依法無效。
 

　　2.關(guān)于涉案房屋是否應(yīng)當(dāng)返還的問題。《中華人民共和國合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，應(yīng)當(dāng)返還合同取得的財產(chǎn)；不能返還或者不需要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此，合同無效后，不一定會有返還財產(chǎn)的后果。本案屬于特殊情況下農(nóng)村房屋買賣合同糾紛。是否返還房屋，應(yīng)根據(jù)案件的具體情況考慮合法性和合理性原則。首先，從尊重歷史、照顧現(xiàn)實的角度來看，涉案房屋屬于拆遷安置房。房屋買賣是雙方的真實意思。合同簽訂后，劉夫婦按合同支付房款，楊夫婦按合同支付房款。事實上，合同已經(jīng)完成。第二，從維護誠信原則和規(guī)范當(dāng)事人交易行為的角度來看，楊夫婦很長一段時間都沒有對涉案房屋提出異議。如果房價上漲，劉夫婦將因合同無效而被責(zé)令返還房屋，楊夫婦將遭受巨大的信任，楊夫婦將從合同無效的角度妥善處理。第三，從合同無效的角度來看，雙方的后續(xù)權(quán)益沒有得到無效。第三，雙方都沒有考慮到無效的后續(xù)權(quán)益。
 

　　最后，法院裁定楊夫婦與劉夫婦簽訂的房屋買賣合同無效，駁回了楊夫婦返還房屋的訴訟請求。宣判后，楊夫婦拒絕接受上訴，二審后維持原判。
 

　　法官后語：在農(nóng)村房屋買賣案件中，買賣雙方不是同一集體經(jīng)濟組織的成員。轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋和宅基地違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定無效；但合同無效后，不一定有返還財產(chǎn)的后果。在這種情況下，公平誠實信用的原則是非常必要的。不適用的原則會打破分配的利益模式，損害市場交易秩序的安全穩(wěn)定，違反合同精神，影響人們簡單的道德觀念。背后的法律原則來自一句古老的諺語，即沒有人應(yīng)該從他們的不誠實行為中獲利。深圳上步律師房屋買賣律師