一、預(yù)售房的法定條件是什么

　　1.已交付全部土地使用權(quán)出讓金，深圳房地產(chǎn)訴訟律師講到已取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未抵押；

　　2.持有建設(shè)項目規(guī)劃許可證；

　　3.根據(jù)提供預(yù)售的商品房，開發(fā)商投入的開發(fā)建設(shè)資金應(yīng)達到工程建設(shè)總投資的25%以上，施工進度和竣工交付時間已經(jīng)確定；

　　4.已與金融機構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

　　5、向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》，向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當同時取得境外銷售的批準文件。

　　房屋預(yù)售是一種附加期的交易行為。深圳房產(chǎn)訴訟律師也就是說，商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并將該期限的到來作為房屋買賣權(quán)義務(wù)發(fā)生法律效力或失效的依據(jù)。

　　房屋預(yù)售具有很強的國家干預(yù)性。由于商品房預(yù)售與房屋的實質(zhì)性銷售不同，尚未形成真正的房屋交接。因此，國家加強了商品房預(yù)售市場的標準化。

　　我國已經(jīng)規(guī)定了商品房預(yù)售的資質(zhì)和程序，并要求在簽訂預(yù)售合同后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。
 

　　二、買預(yù)售房要注意什么

　　1.查看《商品房預(yù)售許可證》

　　對于未取得《商品房預(yù)售許可證》的在建樓盤，請不要購買超出預(yù)售許可范圍的商品房，也不要以任何名義支付預(yù)付款、押金、誠意金等。

　　2.小心交房款。

　　購房時請注意購房款（首付款、一次性付款、分期付款、抵押貸款等），存入商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，存款賬戶應(yīng)與商品房預(yù)售許可證登記的監(jiān)管賬戶一致。

　　3.及時備案。

　　與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房銷售合同后，請要求開發(fā)企業(yè)及時到當?shù)鼐洲k理商品房預(yù)售合同備案手續(xù)。您可以通過開發(fā)企業(yè)提供的業(yè)務(wù)代碼和查詢代碼登錄您所在地的門戶網(wǎng)站進行業(yè)務(wù)查詢；您還可以持有效身份證和合同到當?shù)胤康禺a(chǎn)登記中心窗口查詢合同備案信息。

　　三、預(yù)售房所有權(quán)與預(yù)售權(quán)的區(qū)別是什么

　　深圳房產(chǎn)訴訟律師從法律角度來看，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的前提應(yīng)該是先有房屋，沒有房屋就沒有所有權(quán)。當然，預(yù)售房屋的問題在實踐中很普遍。在這種情況下，與購買現(xiàn)有房屋相比，消費者確實承擔了一定的風險。

　　比如房屋質(zhì)量問題。房屋規(guī)劃的變更。缺乏住房功能等。如果存在上述情況，消費者在房屋交接時可能會與開發(fā)商發(fā)生一些糾紛。因此，許多學者呼吁實施現(xiàn)有的房屋銷售制度，以取代當前的房屋預(yù)售制度。當然，就開發(fā)商而言，房屋預(yù)售制度可以適當?shù)剞D(zhuǎn)移其銷售風險，但對消費者不太公平。