合開發(fā)項目是指開發(fā)商與土地使用權(quán)人在拆遷補償、土地出讓金、房屋銷售收益等方面共同分享利益的一種開發(fā)模式。在合開發(fā)項目中，開發(fā)商通常需要向銀行申請貸款用于項目開發(fā)，而國有土地使用權(quán)抵押是銀行通常要求的擔(dān)保方式之一。然而，當(dāng)項目未按計劃完成或開發(fā)商出現(xiàn)倒閉等情況時，貸款的歸屬就成為了一個復(fù)雜的問題。本文深圳房產(chǎn)糾紛律師將圍繞以合開發(fā)項目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬問題進行探討。

　　一、國有土地使用權(quán)抵押的法律性質(zhì)

　　國有土地使用權(quán)是指國家所有的土地利用權(quán)，因此抵押國有土地使用權(quán)必須符合國家法律法規(guī)的規(guī)定。在中國，國有土地使用權(quán)抵押的法律依據(jù)主要包括《中華人民共和國擔(dān)保法》和《中華人民共和國土地管理法》。

　　1.《中華人民共和國擔(dān)保法》

　　該法第二十三條規(guī)定：“擔(dān)保物為土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定取得土地使用權(quán)證書等相關(guān)證照，且該土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)為無異議的。”這意味著，抵押國有土地使用權(quán)必須符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，同時該土地使用權(quán)必須是無異議的，也就是說，不應(yīng)該存在任何糾紛或爭議。

　　2.《中華人民共和國土地管理法》

　　該法第四十三條規(guī)定：“國家對土地實行所有權(quán)，對土地的使用實行管理。土地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，必須依法取得土地管理部門的批準(zhǔn)，并辦理有關(guān)手續(xù)。”因此，抵押國有土地使用權(quán)必須在取得土地管理部門的批準(zhǔn)并辦理相關(guān)手續(xù)后才能進行。

　　綜上所述，抵押國有土地使用權(quán)必須符合國家法律法規(guī)的規(guī)定，并且必須取得相關(guān)證照和批準(zhǔn)手續(xù)，否則抵押行為將被視為無效。

　　二、合開發(fā)項目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款的歸屬

　　在合開發(fā)項目中，國有土地使用權(quán)作為抵押品，可以獲得銀行貸款，用于項目開發(fā)和建設(shè)。當(dāng)項目出現(xiàn)問題，開發(fā)商無力償還貸款時，銀行就會尋求對抵押品進行拍賣或變賣以收回貸款本金及利息。那么，這部分貸款的歸屬是誰呢？

　　一般來說，合開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)是由土地使用權(quán)人和開發(fā)商共同享有的，因此銀行在收回抵押品后，應(yīng)當(dāng)先扣除開發(fā)商所欠銀行的本金、利息和違約金等費用，剩余部分應(yīng)當(dāng)按照雙方共同享有的比例進行分配。具體分配比例一般由合同約定或者事先協(xié)商確定，如果沒有約定，則應(yīng)當(dāng)依照各自出資比例來分配。

　　然而，在實際操作中，合開發(fā)項目的國有土地使用權(quán)歸屬的問題并不總是那么簡單。有時候，土地使用權(quán)人和開發(fā)商之間的關(guān)系十分復(fù)雜，甚至存在法律糾紛，這就會給貸款的歸屬帶來一定的影響。

　　以深圳為例，深圳是中國改革開放的前沿城市之一，經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市建設(shè)規(guī)模龐大。在深圳的合開發(fā)項目中，國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款歸屬問題也備受關(guān)注。

　　深圳市人民政府于1993年頒布了《關(guān)于進一步加強拆遷安置工作的通知》，明確規(guī)定了拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬。根據(jù)該通知，拆遷安置房的土地使用權(quán)歸國家所有，建筑物產(chǎn)權(quán)歸購房人所有。然而，在實際操作中，開發(fā)商通常將國有土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)一并抵押給銀行，以獲取更高額的貸款，這就會導(dǎo)致銀行在收回抵押品時，無法確定國有土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬問題。

　　在這種情況下，銀行通常會采取以下兩種方式解決貸款歸屬問題：

　　1.將貸款歸還給土地使用權(quán)人和開發(fā)商，由他們自行分配。這種方式需要土地使用權(quán)人和開發(fā)商之間關(guān)系比較良好，有一定的信任基礎(chǔ)。

　　2.將貸款直接歸還給購房人，由購房人自行與土地使用權(quán)人和開發(fā)商協(xié)商解決。這種方式需要購房人具備一定的經(jīng)濟實力和法律意識，能夠有效維護自身權(quán)益。

　　三、參考法條

　　1.《中華人民共和國合同法》

　　2.《中華人民共和國擔(dān)保法》

　　3.《中華人民共和國物權(quán)法》

　　4.《中華人民共和國土地管理法》

　　5.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》

　　6.《深圳市拆遷安置房管理辦法》

　　四、參考案例

　　1.2009年，深圳市龍崗區(qū)一家銀行將一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的貸款抵押的土地和建筑物拍賣，拍賣所得款項被劃撥到銀行賬戶上。房地產(chǎn)開發(fā)公司對此提起訴訟，認(rèn)為銀行在未經(jīng)授權(quán)的情況下將拍賣所得款項劃撥到自己賬戶上，侵犯了其合法權(quán)益。法院經(jīng)審理認(rèn)為，銀行應(yīng)當(dāng)按照合同約定的方式分配貸款歸屬，否則應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人和開發(fā)商協(xié)商解決。銀行未經(jīng)授權(quán)劃撥拍賣所得款項，侵犯了房地產(chǎn)開發(fā)公司的合法權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　五、結(jié)論

　　綜上所述，合開發(fā)項目國有土地使用權(quán)抵押所得的貸款歸屬問題，需要考慮土地使用權(quán)人、開發(fā)商和購房人三方的權(quán)益，以及合同約定、法律法規(guī)等因素。如果合同中對貸款歸屬問題有明確約定，應(yīng)當(dāng)依照合同執(zhí)行；如果合同中沒有約定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)各方的實際權(quán)益進行分配。

　　在實際操作中，銀行應(yīng)當(dāng)盡可能了解合開發(fā)項目的實際情況，與土地使用權(quán)人、開發(fā)商和購房人溝通協(xié)商，制定合理的貸款歸屬方案，以避免因貸款歸屬問題而引發(fā)的法律糾紛和經(jīng)濟損失。

　　深圳房產(chǎn)糾紛律師提醒大家，在深圳的合開發(fā)項目中，由于涉及到拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，貸款歸屬問題更加復(fù)雜。因此，銀行在收回抵押品后，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待貸款歸屬問題，盡可能與土地使用權(quán)人、開發(fā)商和購房人協(xié)商解決，以保障各方的合法權(quán)益。